DÉROGATION

Parfois appelée règle de « l’urbanisation limitée », la règle prévue à l’article L122-2-1 du Code de l’Urbanisme consiste à soumettre à dérogation les ouvertures à l’urbanisation dans les zones du territoire national les plus sujettes à la pression foncière et au développement urbain, c’est-à-dire dans les zones littorales et les périphéries des agglomérations. Demandée par le porteur de projet, cette dérogation fait l'objet d'une délibération du syndicat mixte du SCoT Sud-Ouest Vendéen, dans un délai de 2 mois, après avis de la CDCEA (en lieu et place de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des Sites (CDNPS) et de la chambre d’agriculture).

Les possibilités de dérogation, fixées dans l’article L122-2-1, sont durcies depuis la loi ALUR (mars 2014) :

La dérogation ne peut être accordée que si l’urbanisation envisagée ne nuit pas à la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers ou à la préservation et à la remise en bon état des continuités écologiques, ne conduit pas à une consommation excessive de l’espace, ne génère pas d’impact excessif sur les flux de déplacements et ne nuit pas à une répartition équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services.

CHAMP D’APPLICATION

Quelles sont les communes concernées ?

La demande de dérogation concerne les communes dotées d’un Plan Local d’Urbanisme ou d’une carte communale qui élabore un nouveau document d’urbanisme ou qui font évoluer ce document par une procédure de modification, de révision générale/allégée ou d’élaboration.

Qu’est-ce qu’une ouverture à l’urbanisation dans le cadre d’un document d’urbanisme ?

L’ouverture à l’urbanisation consiste à étendre les limites des zones Urbaines ou A Urbaniser constructibles (c’est-à-dire celles dont le règlement permet la délivrance de permis de construire). Une extension même mineure de ces limites (ajustement du zonage, mise en cohérence du zonage avec l’occupation effective du sol) entraine une demande de dérogation.

Il faut distinguer l’ouverture à l’urbanisation :

  • Des zones Naturelles (N) ou Agricoles (A), qui sont toujours soumises à dérogation, quelle que soit la date à laquelle intervient cette ouverture à l’urbanisation,
  • Des zones à urbaniser, qui sont soumises à dérogation dès lors qu’elles ont été délimitées après le 1er juillet 2002. Une zone « AU » est réputée délimitée après le 1er juillet 2002, si jusqu’au 1er juillet 2002, le secteur concerné n’était pas classé en zone « NA » au POS ou « AU » au PLU (et que donc, vraisemblablement, il se trouvait en zone Agricole [« A » ou « NC »] ou Naturelle [« N » ou « ND »]) ou bien si la commune n’était couverte par aucun document d’urbanisme applicable à ce! e date.

L’ouverture à l’urbanisation peut potentiellement concerner les cas suivants :

  • Le passage en zone U ou AU ouverte à l’urbanisation (souvent désignée sous l’appellation « 1AU » ou « AU1 » dans les PLU) de terrains antérieurement classés en zone A ou N au PLU (NC, ND ou NB s’il s’agit d’un POS).
  • Le passage en zone U ou AU ouverte à l’urbanisation, de terrains antérieurement classés en zone AU fermée à l’urbanisation (souvent désignée sous l’appellation « 2AU », « AU2 » ou « AUb » dans les PLU, ou sous l’appellation « 2NA », « NA2 » ou encore « NAS » dans les POS) et délimitée après le 1er juillet 2002.

L’ouverture à l’urbanisation peut concerner les évolutions suivantes, en fonction de l’importance et des caractéristiques du projet :

  • Le passage de la zone A ou N strictement inconstructibles à la zone A ou N de capacité d’accueil limitée, si cela a pour effet d’autoriser sous conditions certaines constructions ou l’extension des constructions existantes.

L’ouverture à l’urbanisation ne concerne pas les évolutions de zonage du PLU qui ont pour objet d’accroitre la constructibilité de secteurs ou de changer leur destination principale, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une extension des limites des zones Urbaines ou A Urbaniser constructibles.

Quelles sont les autorisations commerciales concernées et dans quelles conditions ?

La demande de dérogaton concerne potentiellement les projets soumis à autorisation d’exploitation commerciale et à autorisation relative à un établissement de spectacles cinématographiques :

  • Les projets soumis à autorisation d’exploitation commerciale. Il s’agit des projets listés à l’article L752-1 du Code du Commerce. Ces projets sont soumis à la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) qui décide d’accorder ou non l’autorisation commerciale, en fonction de critères fixés par l’article L752-6 du Code du Commerce.
  • Les projets soumis à autorisation relative à un établissement de spectacles cinématographiques. Il s’agit des projets listés à l’article L212-7 du Code du Cinéma et de l’Image Animée. Ces projets sont soumis à la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) statuant en matière cinématographique qui décide d’accorder ou non l’autorisation en fonction des critères fixés par l’article L212-9 du Code du Cinéma et de l’Image Animée.

Seuls sont concernés les projets s’implantant dans une zone « AU » (A Urbaniser) du Plan Local d’Urbanisme (ou une zone « NA » [naturelle des née à l’urbanisation future] du Plan d’Occupation des Sols) ouverte à l’urbanisation après le 2 juillet 2003.

 

PROCÉDURE D’INSTRUCTION DE LA DEMANDE DE DÉROGATION

Demande de dérogation à l’occasion d’une ouverture à l’urbanisation

Qui est compétent pour instruire la demande et accorder la dérogation ?

La dérogation est accordée par le syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen, lequel est compétent pour l’élaboration, la révision et le suivi du Schéma de Cohérence Territoriale depuis le 29 octobre, date de l’arrêté préfectoral. Par délibération du 4 juin 2014 , le Comité Syndical déléguait au Bureau Syndical du SCoT du Sud-Ouest Vendéen l’attribution consistant à délivrer les dérogations pour l’ouverture à l’urbanisation de nouvelles zones dans le périmètre du SCOT. La demande de dérogation au titre de l’article L122-2-1 est indépendante de l’avis sur le projet de PLU arrêté qui pourra, ou devra selon les cas, être demandé en application de l’article L123-9 CU. Un avis favorable sur le projet de PLU arrêté ne vaut pas dérogation pour l’ouverture à l’urbanisation et, inversement, un avis défavorable sur le projet de PLU arrêté ne vaut pas refus d’accorder la dérogation.

Dans quels délais sont instruites les demandes de dérogation ?

Le Code de l’Urbanisme ne prévoit aucun délai dans lequel l’établissement public du SCOT devrait se prononcer. Il ne peut donc y avoir un accord tacite et par conséquent, un accord express est requis. A défaut de règle spécifique, les principes généraux s’appliquent et imposent qu’en l’absence de réponse dans les 2 mois suivant la demande, celle-ci est réputée refusée. Il est vivement conseillé au demandeur de se rapprocher du Syndicat Mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen pour connaître la date à laquelle sa demande pourra être examinée. Par ailleurs, le syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen se réserve la possibilité de demander à la commune d’effectuer une nouvelle saisine (entrainant le report de l’examen du dossier à une séance ultérieure du Bureau), notamment dans le cas où certains éléments du dossier mériteraient d’être consolidés. La délibération accordant ou refusant la dérogation est transmise au demandeur dans les meilleurs délais suivant le retour de ce document visé par la Préfecture.

A quel moment de la procédure d’évolution du document d’urbanisme faut-il déposer la demande de dérogation ?

Ici encore, les textes ne précisent pas à quelle étape de la révision ou de la modification du POS/PLU, la commune ou l’EPCI doit demander la dérogation. Le seul impératif est que la dérogation doit intervenir avant l’approbation du PLU. La dérogation peut donc être accordée jusqu’à la veille de l’approbation.

Le syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen recommande cependant que cette demande de dérogation intervienne avant l’enquête publique, de manière à ménager un délai suffisant pour permettre l’instruction de la demande sans retarder l’approbation du POS/PLU. Ainsi la demande de dérogation pourra être soumise :

  • Dans le cadre d’une révision générale ou allégée : après l’arrêt du projet, afin que la dérogation porte sur un document d’urbanisme dont le contenu est acté par délibération. Il est alors recommandé de joindre au dossier de demande les avis des personnes publiques s’ils sont disponibles, afin de fournir le maximum d’éléments d’appréciation.
  • Dans le cadre d’une modification : au moment de la saisine par notification du dossier d’enquête publique, afin de disposer d’un dossier abouti.

En tout état de cause, le demandeur devra s’assurer que les modifications éventuelles intervenues à l’issue de l’enquête publique n’entraînent pas de nouvelles ouvertures à l’urbanisation, qui devraient alors faire l’objet d’une demande complémentaire de dérogation.

Comment procéder si la dérogation est refusée ?

En cas de refus de la dérogation (refus possible uniquement sur la base des critères limitativement énoncés à l’article L122-2-1 du Code de l’Urbanisme) sur tout ou partie des secteurs faisant l’objet de la demande, le PLU ne peut être approuvé en l’état.

La commune ou l’EPCI doit donc modifier son projet de PLU et supprimer ou faire évoluer en tenant compte des réserves émises, les ouvertures à l’urbanisation des secteurs ayant fait l’objet d’un refus.

Si l’économie générale du projet n’est pas modifiée et que l’enquête publique n’est pas close, la décision du syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen pourra faire l’objet d’une observation dans le cadre de l’enquête publique, ce qui permettra d’opérer les modifications nécessaires à l’issue de l’enquête publique et d’éviter ainsi un nouvel arrêt du projet et une nouvelle enquête publique.

Si l’économie générale du projet n’est pas modifiée mais que l’enquête publique est clause ou bien si l’économie générale du projet est modifiée, la commune ou l’EPCI compétent devra :

  • Dans le cadre d’une révision générale : arrêter un nouveau projet et poursuivre la procédure jusqu’à approbation du PLU,
  • Dans le cadre d’une mise en compatibilité ou d’une révision simplifiée prescrite avant le 1er janvier 2013 : refaire une réunion d’examen conjoint et poursuivre la procédure jusqu’à approbation du PLU.

Dans le cadre d’une procédure de modification, l’économie générale du projet n’est pas modifiée. Il conviendra donc soit que la décision du Syndicat Mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen fasse l’objet d’une observation dans le cadre de l’enquête publique si cette dernière n’est pas close, soit de refaire une enquête publique portant sur le dossier corrigé pour tenir compte de la décision du Syndicat Mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen.

Demande de dérogation à l’occasion d’une autorisation commerciale ou cinématographique

Qui est compétent pour accorder la dérogation ?

La dérogation est accordée par le syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen, lequel est compétent pour l’élaboration, la révision et le suivi du Schéma de Cohérence Territoriale depuis le 29 octobre, date de l’arrêté préfectoral. Par délibération du 4 juin 2014 , le Comité Syndical déléguait au Bureau Syndical du SCoT du Sud-Ouest Vendéen l’attribution consistant à délivrer les dérogations préalables aux autorisations d’exploitation commerciale et cinématographique. Autant que de besoin, les demandes de dérogation peuvent être examinées préalablement en commission.

Qui fait la demande de dérogation ?

Ici encore, le Code de l’Urbanisme ne précise pas qui doit solliciter la dérogation. Toutefois, une décision du Conseil d’Etat du 24 octobre 2012 semble établir que c’est le porteur du projet d’urbanisme commercial qui doit bénéficier de la dérogation délivrée en application de l’article L122-2-1 du Code de l’Urbanisme.

Dans quels délais sont instruites les demandes de dérogation ?

Le Code de l’Urbanisme ne prévoit aucun délai dans lequel l’établissement public du SCOT devrait se prononcer. Il ne peut donc y avoir un accord tacite et par conséquent, un accord express est requis. A défaut de règle spécifique, les principes généraux s’appliquent et imposent qu’en l’absence de réponse dans les 2 mois suivant la demande, celle-ci est réputée refusée. Il est donc vivement conseillé au demandeur de se rapprocher des services du syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen pour connaître la date à laquelle sa demande pourra être examinée.

Par ailleurs, le syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen se réserve la possibilité de demander au porteur de projet d’effectuer une nouvelle saisine (entrainant le report de l’examen du dossier à une séance ultérieure du Bureau), notamment dans le cas où certains éléments du dossier mériteraient d’être consolidés. La délibération accordant ou refusant la dérogation est transmise au demandeur dans les meilleurs délais suivant le retour de ce document visé par la Préfecture.

A quel moment de la procédure d’autorisation commerciale faut-il déposer la demande de dérogation ?

Ici encore, le Code de l’Urbanisme ne précise pas à quelle étape de la procédure d’autorisation commerciale le porteur de projet doit demander la dérogation. Il établit simplement que l’autorisation d’exploitation commerciale ou cinématographique ne peut être délivrée en l’absence de dérogation. Toutefois, une décision du Conseil d’Etat du 24 octobre 2012 établit que « le porteur d’un projet d’urbanisme commercial ne peut solliciter d’autorisation d’urbanisme commercial […] que s’il bénéficie d’une dérogation délivrée par […] l’établissement public auteur du schéma de cohérence territoriale ayant vocation à entrer en application ».

Ainsi, bien que la dérogation en question ne fasse pas partie des pièces limitativement énumérées à l’article L752-7 du Code du Commerce, cette décision du Conseil d’Etat tendrait à établir que la dérogation doit être obtenue préalablement au dépôt en préfecture de la demande d’autorisation commerciale ou cinématographique.

Dans l’idéal, le syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen recommande donc que la demande de dérogation intervienne suffisamment tôt avant la date prévue par le porteur de projet pour déposer sa demande d’autorisation en préfecture, afin que la dérogation puisse être délivrée avant ce dépôt.

Dans l’hypothèse où la demande du porteur de projet est enregistrée en Préfecture avant la demande de dérogation, il est recommandé au porteur de projet de contacter le syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen.

Quelles sont les conséquences si la dérogation n’est pas obtenue ?

Le porteur de projet, en ne sollicitant pas la dérogation requise auprès du syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen, ou en sollicitant une autorisation commerciale alors même que la dérogation lui aurait été refusée, commet une irrégularité. Il encoure alors un rejet de sa demande d’autorisation commerciale par la CDAC ou une annulation de l’autorisation commerciale accordée.

CONTENU DU DOSSIER DE DEMANDE DE DÉROGATION

Demande de dérogation à l’occasion d’une ouverture à l’urbanisation

Un courrier de saisine doit être adressé au Président du syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen, sollicitant une dérogation pour ouverture à l’urbanisation en application de l’article L122-2-1 du Code de l’Urbanisme.

À télécharger : Modèle type de courrier de saisine (1)

Les informations à fournir dans le dossier sont listées ci-dessous à titre indicatif.

De manière générale, il faut penser à fournir l’ensemble des éléments permettant au syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen :

  • D’identifier les secteurs concernés et les règles qui s’y appliquent, sachant que le syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen ne dispose pas systématiquement des dossiers de POS ou de PLU en vigueur et en projet.
  • De se prononcer au regard des conditions de refus prévues par l’article L122-2-1 : « La dérogation ne peut être accordée que si l’urbanisation envisagée ne nuit pas à la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers ou à la préservation et à la remise en bon état des continuités écologiques, ne conduit pas à une consommation excessive de l’espace, ne génère pas d’impact excessif sur les flux de déplacements et ne nuit pas à une répartition équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services ».

Le contenu du dossier de demande dérogation et le degré de précision des explications fournies doivent être proportionnels aux enjeux d’ouverture à l’urbanisation considérés.

Le dossier présenté doit permettre :

  • D’appréhender l’urbanisation envisagée (superficie, densité, typologie de bâtiments),
  • De mesurer de manière concrète l’intérêt que représente cette ouverture à l’urbanisation pour la commune (satisfaction d’un besoin en logement, main en d’une dynamique économique, besoin d’équipement public…),
  • D’apprécier l’impact de l’urbanisation au regard des critères établies à l’article L122-2-1

Le dossier doit comporter :

Des informations générales :

  • Présentation de l’objet et du contexte de la demande,
  • Procédure d’urbanisme choisie, date de prescription et état d’avancement du projet,
  • Plan de situation de la commune,
  • Description sommaire de la commune (nombre d’habitants, caractéristiques urbaines, axes structurants, activités économiques…) et inscription de celle-ci dans le contexte intercommunal,
  • Objectifs généraux poursuivis par la commune (accueil d’activités économiques, développement résidentiel…) et justification du projet par rapport à l’intérêt général et communal,
  • Plan permettant de repérer chaque zone concernée par l’ouverture à l’urbanisation à l’échelle de la zone agglomérée,
  • Tableau récapitulatif des superficies affectées aux différentes zones (U, AU, N et A) avant et après évolution du POS/PLU,
  • Copie des avis des personnes publiques associées ou consultées (si disponibles).

Des informations relatives à chacune des demandes de dérogation :

  • Plan de zonage actuel (POS ou PLU) de la zone ouverte à l’urbanisation et plan de zonage futur (prévu par le projet de PLU), ainsi que la vocation de la zone et les articles 1 et 2 du règlement (actuel et futur) relatifs à chaque zone et la superficie ouverte à l’urbanisation pour chaque zone,
  • Plan topographique et vue aérienne avec localisation de la zone ouverte à l’urbanisation,
  • Description du site et de ses abords et présentation des contraintes spécifiques éventuelles (ZPPAUP, périmètre de captage d’eau potable, zone de risque, Natura 2000…),
  • Description du projet d’ouverture à l’urbanisation et de l’intérêt qu’il représente pour la commune :
    1. Concernant les projets de zones d’activités (ZA), il pourra être utile de fournir un bilan à l’échelle intercommunale des ZA existantes ou en projet (liste, superficie, taux de remplissage, existence de friches) et d’expliciter la pertinence de l’ouverture de cette zone à l’échelle intercommunale.
    2. Concernant les projets de zones résidentielles, il pourra être utile de fournir une analyse à l’échelle intercommunale des prévisions en matière de logement, notamment dans le cadre des Programmes Locaux de l’Habitat lorsqu’ils existent, et d’expliciter la pertinence de l’ouverture de cette zone à l’échelle intercommunale.
  • Schéma d’aménagement d’ensemble de la zone ou orientations d’aménagement et de programmation le cas échéant,
  • Estimation des inconvénients éventuels au niveau des critères établies à l’article L122-2-1

 

Demande de dérogation à l’occasion d’une autorisation commerciale ou cinématographique

Un courrier de saisine doit être adressé au Président du syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen, sollicitant une dérogation pour ouverture à l’urbanisation en application de l’article L122-2-1 du Code de l’Urbanisme.

À télécharger : Modèle type de courrier de saisine (2)

Les informations à fournir dans le dossier sont listées ci-dessous à titre indicatif.

De manière générale, il convient de fournir l’ensemble des éléments permettant au syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen :

  • D’identifier le ou les secteurs concernés et les règles d’urbanisme qui s’y appliquent et celles qui s’y appliquaient au 2 juillet 2003, sachant que le syndicat mixte du SCoT du Sud-Ouest Vendéen ne dispose pas systématiquement des dossiers de POS ou de PLU en vigueur et antérieurs.
  • De se prononcer au regard des conditions de refus prévues par l’article l’article L122-2-1 : « La dérogation ne peut être accordée que si l’urbanisation envisagée ne nuit pas à la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers ou à la préservation et à la remise en bon état des continuités écologiques, ne conduit pas à une consommation excessive de l’espace, ne génère pas d’impact excessif sur les flux de déplacements et ne nuit pas à une répartition équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services ».

Le contenu du dossier de demande dérogation et le degré de précision des explications fournies doivent être proportionnels aux enjeux d’urbanisation considérés.

Le dossier présenté doit permettre :

  • D’appréhender l’urbanisa on envisagée (superficie, densité, typologie de bâtiments),
  • De mesurer de manière concrète l’intérêt que représente cette urbanisation pour la commune,
  • D’apprécier l’impact de l’urbanisation au regard des critères établies à l’article L122-2-1

A cette fin, le dossier devrait comporter les informations suivantes :

  • Présentation de l’objet et du contexte de la demande,
  • Localisation et délimitation sur un plan du secteur (emprise foncière) concerné par la demande de dérogation,
  • Plans du projet et inscription dans un ensemble commercial le cas échéant,
  • Zonage du POS ou du PLU et règlement en vigueur dans la zone concernée à la date du 2 juillet 2003, et date de la délibération d’approbation de ce document,
  • Zonage du POS ou du PLU et règlement en vigueur dans la zone concernée au moment de la demande de dérogation, orientations d’aménagement et de programmation applicables le cas échéant, et date de la délibération d’approbation de ce document,
  • Date d’approbation de la procédure d’évolution du POS/PLU ouvrant la zone à l’urbanisation, appellation et vocation antérieure et nouvelle de la zone concernée,
  • Description du projet et inscription de ce dernier dans le projet communal (au regard des objectifs généraux poursuivis par la commune),
  • Description du site et de ses abords et présentation des contraintes spécifiques éventuelles (ZPPAUP, périmètre de captage d’eau potable, zone de risque, Natura 2000, …),
  • Estimation des inconvénients éventuels au niveau des critères établies à l’article L122-2-1